Ingatlanjogi alapfogalmak | Dr. Mohos Gábor Ügyvéd Bp.

Ingatlanjogi alapfogalmak ingatlan szerződéshez

Haszonélvezeti jog

2013. évi V. törvény
Új PTK. 5:146. § – 5:155.§ rendelkezik.

Ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, legtöbbször a haszonélvező is szerződő fél, aki ellenérték fejében lemond haszonélvezeti jogáról.

A szerződés érvényes a haszonélvező hozzájárulása nélkül is, viszont holtig tartó haszonélvezet esetében élete végéig használhatja az ingatlant, lakhat abban.

A haszonélvező haláláig, vagy a haszonélvezeti jogról történő lemondásáig az új vevő a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a haszonélvező e jogokkal nem él.

A haszonélvezeti jog jogosultjának csak akkor kell a használat költségeit fizetnie, ha az ingatlanban lakik.

(A vételárat vagy annak utolsó részletét csak a haszonélvező lemondó nyilatkozata után érdemes kifizetni.) Ingatlan szerződés >>

Kivásárolható a haszonélvezeti jog?

Bizonyos esetekben, kivásárolható a haszonélvezeti jog. Pl. haszonélvezettel terhelt ingatlant a tulajdonos értékesít, a haszonélvezet megszüntetésével, a haszonélvező beleegyezésével. De a holtig tartó özvegyi haszonélvezeti jog, nem megváltható!

Haszonélvezeti Jog értékének megállapítása>>

FOGLALÓ fogalma

Polgári Törvénykönyv 2013 évi V. Tv.

(Ptk.) 6:185. § szerint, a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni. A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik.

Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken, azaz a foglaló beleszámít a vételárba. Ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

Mikor fontos különbség

Az előleg és a foglaló között jogkövetkezményeit tekintve, az ügylet meghiúsulása esetén van különbség:
A Ptk. szabályai szerint az előleg meghiúsulás esetén visszajár a vevőnek mindenféle levonástól mentesen. Anyagi következménye tehát ennek nincs. Ha valamilyen okból bizonytalan az ügy kimenetele, előleggel is lefoglalható az ingatlan.

ingatlan szerződés>>

A hitelből vásárolt ingatlan vevők sokszor nehezményezik, hogy ha a hitelt végül nem adja meg a bank, akkor elveszítik a foglalót. Az adásvételi szerződés alapfeltétele, hogy a vevő gondoskodik a vételárról, az eladó pedig átadja az ingatlanát.

Letétbe helyezhető foglaló

Van egy lehetőség, ha az eladó belemegy, hogy a foglalót a vevő ügyvédi letétbe helyezi, és a szerződésbe leírják, hogy a foglalót visszakapja a vevő, ha nem kap hitelt. Ugyanis, ha a foglalót az eladó átveszi, abból fizeti ki az általa vásárolni kívánt lakás foglalóját. Tehát már nem tudja visszafizetni a vevőnek.

A bankok előzetes hitelképesség vizsgálatát, minden nem készpénzes szerződéskötés előtt ajánlatos kikérni.

JELZÁLOGJOG

Hitelfelvétel esetén a bank javára jelzálog és elidegenítési jogot jegyeznek be az ingatlan tulajdoni lapjára. CSOK felvétele esetén az állam javára jegyeznek be jelzálogjogot. Társasházak is élnek jelzálogjog bejegyzési lehetőséggel, ha jelentős közös költség elmaradása keletkezik valamelyik tulajdonos társnak.

A Ptk. 5:114. § – 5:130.§ foglalkozik a jelzálogjoggal.

A legfontosabb két paragrafus

5:114. §[A zálogjog bejegyzése]

(1) Zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult vagy a zálogkötelezett tehet.

(2) Ha a zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult tette, a nyilatkozat alapján a zálogjog bejegyzésére akkor kerül sor, ha a bejegyzéshez a zálogkötelezett elektronikus formában a hitelbiztosítéki nyilvántartás internetes honlapján tett nyilatkozatával hozzájárult.

(3) Ha a zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozatot a zálogkötelezett tette, a zálogjog bejegyzésére a nyilatkozat alapján kerül sor.

5:117. §[A zálogjog törlése]

(1) Zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult és a zálogkötelezett is tehet.

(2) Ha a zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult tette, a zálogjog törlésére a nyilatkozat alapján kerül sor.

(3) Ha a zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatot a zálogkötelezett tette, a nyilatkozat alapján a zálogjog törlésére akkor kerül sor, ha a zálogjogosult

a) a zálogjog törléséhez hozzájárult; vagy

b) a zálogkötelezettnek a zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatától számított harminc napon belül nem tett a bejegyzés fenntartására irányuló nyilatkozatot.

(4) A zálogjogosult köteles a zálogjog törléséhez hozzájárulni, illetve nem jogosult a bejegyzés fenntartására irányuló nyilatkozatot tenni, ha nem áll fenn zálogjoggal biztosított követelése vagy olyan jogviszony, amelynek alapján a jövőben zálogjoggal biztosított követelése keletkezhet.

Fontos tudni, hogy ingatlan értékesítése előtt a jelzálogot az eladó kötelessége törölni.

Ingatlan adásvételi szerződés >>

Ingatlan vagyonszerzési ILLETÉK

Lakáscélú Ingatlan VISSZTERHES vagyonátruházási illetéke 4%.

2013. 01.01. 1990. évi XCIII.. Tv. Az öröklési és ajándékozási illeték általános mértéke 18%, a lakásszerzésekhez kapcsolódó illeték 9% és 9% a földszerzés illetéke öröklés esetén.

1990. évi XCIII.. Tv. 25. § (1) Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén vagyonszerzési illetéket akkor kell fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. A vagyonszerzési illetéket az értékkülönbözet alapulvételével kell kiszabni

Illetékmentes

2014.01.01. 1990. évi XCIII. Tv. a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés.

Egyenesági rokonok között, az öröklés és ajándékozás vagyonszerzési illetéke 0%. 2020. július 8. óta értéktől függetlenül illetékmentes a testvérek közötti öröklés és ajándékozás.

Mentes az ajándékozási illeték alól:

17. §. (1) c) az olyan ajándék megszerzése, amely után az ajándékozót vagy az ajándékozottat személyi jövedelemadó, szociális hozzájárulási adó fizetési kötelezettség terheli, a munkavállalói értékpapír-juttatási program keretében megszerzett értékpapír…

Illetékmentes a visszterhes földszerzés:

1990.évi 93.tv.26.§ (1) p)^* a termőföldnek a földműves általi, ellenérték fejében történő megszerzése, feltéve, ha a birtokba adástól, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától – vagyoni értékű joggal terhelt termőföld szerzése esetén a vagyoni értékű jog megszűnésétől, megszüntetésétől, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 5. év utolsó napjától – számítva 5 évig pa) a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el, pb) a termőföldön vagyoni értékű jogot nem alapít, és pc)^* a termőföldet mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja;

Kérjen ajánlatot>>

vagy keresse közvetlenül Dr. Mohos Gábor ingatlanjogi ügyvédet 36 20 354 8963

Illeték kedvezmények:

– 1990. évi 93.tv.21.§ Lakástulajdonok, magánszemélyek közötti cseréje, valamint lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő 3 éven belül eladott 1 db lakást, értékével csökkenthető az illeték alap, illetve a vásárlást követő 1 éven belül eladandó lakás árával csökkenthető az illeték alap.

Az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok, illetve a vásárolt és az eladott lakástulajdon – teherrel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete. E bekezdés alkalmazásában nem minősül tehernek, a tulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga.

Mikor adott el lakást?

Az illetékkedvezmény az 1990. évi 93. tv. 21.§.-a alapján akkor vehető igénybe, ha lakáscélú ingatlant adott el 3 éven belül vagy a lakásvételt követő 1 évben , mint természetes személy.

– CSOK és Start 3%os hitel igénybevétellel vásárolt új és használt ingatlanok esetén nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

– Új lakás vásárlás illetéke 15 M Ft-ig 0%, e fölött 4%

Új lakás után?

– 26.§ (6) 35 év alatti első lakáshoz jutás esetén: 15 M Ft alatti ingatlannál 50% az illeték kedvezmény.
– 26.§ (15) A magánszemély vagyonszerző ELSŐ lakástulajdonának, (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az állami adóhatóság a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes RÉSZLETFIZETÉST engedélyez.

Ha a vagyonszerző, az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az állami adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.

SZJA:

Ingatlan értékesítésből származó, tiszta jövedelem után 15 %

Tiszta jövedelem kiszámítása: Az értékesítés összegéből levonjuk a megszerzés és egyéb költségeket:

ügyvédi költség, illeték
Értékesítéssel kapcsolatos költségek: hirdetés, ingatlan közvetítő, egyéb kiadások
Értéknövelő beruházás: a forgalmi értéket növelő fejlesztés (emelet ráépítés, komfortfokozat növelés, )
Az 1995. évi CXVII. tv. 62. § (2) bekezdés fb.), ga.) pontokban az örökléssel és gb.) pont ajándékozással szerzett ingatlan esetében.

Ingatlan eladás után Adóalap kiszámítása

Az adóalap a beszerzés és értékesítés között eltelt időtől függ és attól, hogy milyen ingatlanról van szó:

I. Lakás, lakóház értékesítése esetén

A vásárlástól vagy örökléstől számított 5 év eltelte után nincs adófizetési kötelezettségünk, az értékesítésből befolyt jövedelem után.

5 éven belül időarányosan nő az adóalap:

4 év 30%, 3 év 60%, 2 év 90 %, 1 évnél a tiszta jövedelem 100%-a az adóalap.

Segítséget jelenthet a NAV weboldalán lévő kalkulátor

II. Egyéb ingatlan (telek, üdülő, ipari ingatlan, termőföld)

15 év eltelte utáni értékesítésnek nincs Szja vonzata, korábbi értékesítés esetén van,

13 év után a jövedelem 10%-a az adó alap, majd évi növekmény 10 %, 5 -évnél 90%, 4 éven belül a jövedelem 100% a személyi jövedelemadó alapja.

Az adóhatóság a 63. § (7) bekezdése szerint, ha a felhasználás saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik), az (1) bekezdés szerinti adót mérsékelheti, vagy elengedheti.

Ingatlan Adásvételi szerződés>>

TULAJDONI LAP

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt, biztonsági okokból célszerű megnézni a TULAJDONI LAPOT, ne az aláíráskor, az ügyvédnél derüljön ki, hogy teher van bejegyezve.
A földhivatal minden ingatlant érintő eseményt: tulajdonos változás, haszonélvező, jelzálogjog bejegyzés, elidegenítési tilalom, szolgalmi jog nyilván tart.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jog bejegyzésére, tény feljegyzésére csak az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXII. törvényben meghatározott okirat alapján kerülhet sor. Pl. fontos okirat, ingatlan adásvételi szerződés esetén az eladó által aláírt TULAJDONJOG BEJEGYZÉSI ENGEDÉLY.

Tulajdoni lap kiváltás

Regisztráció után a TakarNet rendszeren, Ön is hozzáfér az ingatlanok tulajdoni lapjához.
A keresés, helyrajzi szám, vagy az ingatlan postai címének megadásával indítható. Saját ingatlan tulajdoni lapját egy évben kétszer ingyen kikérheti.

Természetes személyeknek a magyarorszag.hu-ról egyszerűen letölthető a PDF alapú tulajdoni lap, ha rendelkezik ügyfélkapu hozzáféréssel. Ha még nincs, Ingyenesen regisztrálhat.

Ingatlan adásvételi szerződés ellenjegyzése előtt, én le ellenőrzöm, tisztelt ügyfeleim által megvásárolni kívánt ingatlan tulajdoni lapját.
Az ügyfél költségére (4800.- Ft.) lekérem az ingatlan aktuális elektronikus tulajdoni lap másolatát.

Széljegyzés tulajdoni lapra

Tulajdoni lap tartalmát érintő kérelem esetén a beadvány iktató számát a benyújtás napján a tulajdoni lapra rávezetik, ez a széljegyzés. A széljegy a bejegyzés, feljegyzés, átvezetés iránti eljárás megindítását tanúsítja, egyben jelzi az ügyek elintézésének sorrendjét is.

A beadványok elintézésére harminc napos határidőt biztosít a jogszabály, ebből adódóan a széljegy a kérelem teljesíthetősége szempontjából csak tájékoztató jellegű, mivel a földhivatal ekkor még nem döntött arról, hogy a kérelemnek helyt ad, vagy elutasítja. A tulajdoni lapot megtekintőket ugyanakkor figyelmezteti arra, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalmában változás várható. A széljegyből megállapítható a jogosulttá váló (kérelmet benyújtó) ügyfél neve és a jogváltozás tárgya.

Ranghely

Az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. Fontos ugyanakkor, hogy rang helyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték.

Ingatlan adásvételi szerződés>>